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        4. 房貸利率“換錨”今日落地!對樓市有何影響?

          全國范圍內的房貸利率 " 換錨 " 正式落地。今日 ( 8 日 ) ,央行房貸利率新政實行,新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率 ( LPR ) 進行定價。

          這一政策將對房貸月供產生哪些影響 ? 未來房貸利率上升還是下降 ? 后期樓市走勢將發生什么變化 ?

          新版房貸利率切換

          今年 8 月 20 日,利率市場化改革更進一步,LPR 形成機制改革后的首次報價公布,1 年期為 4.25%,5 年期以上為 4.85%;9 月 20 日第二次公布的報價顯示,1 年期為 4.20%,5 年期以上 LPR 維持不變。

          隨著 LPR 改革,個人住房貸款利率也發生重大變化。

          8 月 25 日,央行發布 2019 年第 16 號公告稱,自 10 月 8 日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的 LPR 為定價基準加點形成 ; 首套房貸款利率不得低于相應期限 LPR,二套房貸款利率不得低于相應期限 LPR 加 60 個基點。

          " 新老劃斷 " 也是此次利率改革中的另一關注點。央行在公告中表示,10 月 8 日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

          央行有關負責人解釋到,公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行 ; 與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。簡單來說,已經在還貸款的購房者月供不會受到影響,除非央行加息或降息。

          此外,央行明確,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,公積金政策暫不調整是當前公積金政策便民和務實精神的體現,既能保障剛需購房成本不上漲,同時也能保持貸款利率水平穩定。

          上升還是下降 ?

          此次調整之后,房貸利率是上升還是下降 ?

          對于這一大家關心的問題,央行副行長劉國強在 8 月 20 日召開的國務院政策例行吹風會上明確表示:有一點是肯定的,房貸的利率不下降 !

          自 2015 年 10 月 24 日以來,我國個人住房商業貸款 5 年及以下的基準利率為 4.75%,5 年以上為 4.90%。目前國內絕大多數住房貸款年限均在 5 年以上,4.90% 這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

          央行新政明確,首套房貸利率應不得低于 5 年期以上 LPR,即 4.85%,二套房貸利率不得低于增加 60 個基點后的 5.45%。對比來看,定價基準轉換后,全國范圍內新發放商業性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當,變化不大。

          中原地產首席分析師張大偉指出,總體來看,這仍然是一個中性的政策,政策的目的是平穩房地產預期,避免房地產利率跟隨 LPR 明顯下調,是避免刺激房地產而非打壓房地產。

          不過,張大偉強調,LPR 利率是浮動的,意味著房貸利率也會是浮動的,此后 LPR 利率下調的可能性較大,那么房貸利率也會隨著下調,房貸利率和目前相比,上漲的可能很小。

          機構:實際按揭利率變化將因城而異

          對于新政在各城市的實施,公告也做出了明確的要求。

          央行表示,省一級分支機構應指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限 ; 銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

          中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出,新政規定了房貸利率全國統一的最低要求,按照 " 因城施策 " 原則,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

          融 360 大數據研究院公布的數據顯示,8 月份,監測的 35 個城市中,17 城首套房貸利率水平有所上漲,16 城維持 7 月水平。一線城市中,廣州平均環比上漲 4 個基點,其他城市維持不變 ; 二線城市中,蘇州、無錫、沈陽、長沙 4 城均連漲三月,沈陽漲幅達 23 個基點 ; 僅武漢、東莞和長春 3 城首套房貸利率水平有所下調。

          監測的 35 個城市共 533 家銀行分 ( 支 ) 行中,除了停貸銀行外,共有 19 家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執行優惠政策,且都位于上海地區 ;116 家銀行的二套房貸款利率水平低于 5.45%,主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等 19 個城市。

          太平洋證券表示,房貸新政落地后,這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平,進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前數據看,上海的首套房貸款利率,廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。

          國盛證券稱,原先首套利率有折扣的城市,如上海、廈門等,和原先首套房貸利率上浮的城市,如北京等,短期將受到不同的影響。未來,不乏會出現加點下限為零的城市,亦會出現房價上漲過快加點數較高的城市,實際按揭利率變化將因城而異。

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